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西安市解放路地区改造开发策划
富达尔公司 2009-03-31
案例名称：西安市解放路地区改造开发策划
服务时间：2008/03—2008/05
服务客户：支点集团
案例背景：
| 西安解放路位于西安古城的核心地带，历来被称为西安的名片。然而，因历史变迁及城市改造等诸多因素使解放路商业区发生了根本性变化，致使这一闻名遐迩的商业街一度处于停滞不前，众多老字号纷纷迁出，街区人气、商气、财气的流失，显现出解放路没有明确的区域功能定位、 |  |
缺乏鲜明的文化主题思想等众多问题。本项目属于旧城改造项目，是解放路地区整体改造的重要组成部分，项目范围东起尚俭路，西至尚德路，北起火车站，南至东大街，共由大大小小30个地块组成。
问题诊断：
1、解放路发展过程中面临的主要问题－－定位不清、特色不彰、功能不全、活力不足、客流不驻、引导不力。
2、解放路地区发展面临的严峻现实－－解放路现状与建设历史文化名城形象不符、激烈市场竞争已使解放路逐渐被“边缘化”、解放路的复兴一直为政府重视与民众期盼。
3、解放路地区改造开发的主要矛盾－－经济目标与社会目标的矛盾、整体利益与个体利益的矛盾、愿景期望与现实能力的矛盾。
解决过程：
综合对项目关键点的分析，以及对项目定位的深入理解，着眼于解放路地区的整体发展战略，通过对区域、产业、资源、市场、竞争等多方面影响因素的分析研究，富达尔项目组形成以下策划思路：
1、立足问题，诊断入手。在对本项目进行策划之前，系统的研究解放路发展的问题、矛盾和阻 力，深入分析西安宏观经济、城市规划、产业发展以及解放路周边区域竞争状况，全面掌握解放路地区的空间格局、市场需求、产业资源、经营管理等发展要素，广 泛听取政府部门、投资者、商户、区域居民、行业专家等各方面意见和想法，是本项目策划的重要基础，也是保证项目策划质量的必要环节。
2、立足资源，定位价值。基于对解放路地区现有资源的梳理和挖掘，从城市总体定位、产业发展趋势、旧城功能提升、商业竞争格局、消费需求变化趋势中寻找解放路在新时期以及未来的独特价值，确定解放路的总体定位，并根据解放路的总体定位来确定本项目各地块的价值和作用，进行业态规划和产品设计。
3、立足市场，重塑品牌。确定支撑功能街区持续发展的目标市场，把握市场需求、偏好及变化趋势，提炼可以充分体现解放路独特价值和魅力的主题，强化市场营销与品牌传播，激活区域发展原动力。
4、立足产业，确立模式。产业及业态是商业街规划研究的核心内容。解放路改造的难点就在于对其产业资源、产业价值、产业方向的评估和判断，以及如何针对现代需求进行业态结构调整和空间布局，形成商贸、商务、旅游协调发展的产业体系，融入并带动区域经济发展。
5、立足实施，创新策略。在现有的资金实力、运作能力的基础上，最大限度的借助解放路拆迁改造的有利时机，提出有效的开发模式和政策保障措施，实现低成本有效运作。
主要成果：
| 1、回答了解放路地区发展的科学定位问题。首先，从西安城市定位以及旧城功能提升的需求角度寻找自身的战略地位；其次，从区域产业发展战略的高度寻找到发展定位的支持；第三，通过对历史、文化、资源的梳理、挖掘，把握解放路地区的核心价值与战略资源，确定竞争优势与差异化竞争策略。解 放路总体定位：立足西安古城文化底蕴和西北中心城市优势，以中高端消费人群为目标市场，以营造高品位的商业环境为基础，以休闲文化为特色，以时尚消费为亮 点，以特色商业和高端服务业为支撑，打造集休闲娱乐、文化旅游、商务服务、商贸购物等功能为一体的“中央商务休闲街区”。 |  |
| 2、划分了功能区，提出了可行性实施方案。在现有商业功能定位的基础上，以政府对解放路功能区的定位与规划为依据，富达尔专家对解放路沿文化景观轴线从上至下划分了四大功能区，即旅游服务区、商务活动区、休闲娱乐区和时尚购物 |  |
区，并对四大功能板块之间联动发展进行了分析，在现有产业的复杂环境下对商业、商务服务业、文化创意产业、休闲娱乐业和旅游业构建了合理的产业空间布局，并对解放路的景观规划、基础设施建设及交通组织提出建设性意见。
3、对项目投资风险进行科学评估，并对项目的开发模式和招商策略进行深入研究和详细阐述。
客户评价：
“对于本次策划成果，我们很满意。我们据此制定的开发方案得到了政府主管部门的高度肯定和赞赏，改造开发工作进展非常顺利。我们对富达尔提供的智力支持深表感谢，同时对富达尔人的专业水准和专注精神深感敬佩。”